Análisis Macro Y Microeconómico: El Impacto Del Envejecimiento Poblacional En El Sector Inmobiliario Y De Servicios En Costa Rica

Costa Rica se encuentra inmersa en una transición demográfica que transformará radicalmente su economía, modelo de consumo y dinámica inmobiliaria en las próximas décadas. Con una tasa global de fecundidad de apenas 1.4 hijos por mujer en 2024, frente a los 2.7 de 1990 (según el INEC), y proyecciones que estiman que para el 2050 el 26% de la población será mayor de 65 años, el país se dirige a un escenario de crecimiento poblacional cercano a cero. Este envejecimiento tiene consecuencias profundas tanto a nivel macroeconómico como en el comportamiento individual de consumo y vivienda.

Desde el punto de vista laboral, el país enfrentará una disminución sostenida de la población joven (15-29 años), afectando directamente sectores como educación, entretenimiento, vivienda de entrada y consumo masivo. El índice de dependencia demográfica se incrementará, reflejando una menor cantidad de personas en edad productiva por cada jubilado, lo cual pone presión sobre los sistemas de pensiones, salud y financiamiento público. El régimen de pensiones IVM de la CCSS ya enfrenta tensiones estructurales, lo que podría generar reformas fiscales significativas.

En este contexto, el sector inmobiliario se ve especialmente impactado. Actualmente, Costa Rica cuenta con apenas 52 hogares de larga estancia acreditados por CONAPAM para una población adulta mayor superior a las 900.000 personas. Para 2050, se estima que serán más de 1.6 millones de personas mayores de 65 años, muchas con capacidad financiera, pero sin acceso a opciones de vivienda adaptadas. La demanda se inclinará hacia residencias de bajo mantenimiento, con accesibilidad, cercanas a servicios médicos, y con componentes tecnológicos. Existen amplias oportunidades para el desarrollo de proyectos de cohousing geriátrico, residencias con asistencia médica, consultorios integrados y enfermería 24/7. Según el BID, en países con envejecimiento acelerado, este nicho representará hasta el 25% del nuevo stock residencial entre 2030 y 2045.

Por otro lado, la demanda de vivienda familiar tradicional también cambiará. El INEC proyecta que el tamaño promedio del hogar costarricense pasará de 3.2 personas en 2022 a 2.5 en 2050. Las viviendas unipersonales ya representan el 17.8% del total nacional. La reducción en la tasa de natalidad y el aumento en la proporción de mujeres sin hijos o con un solo hijo (crecimiento del 42% en los últimos 20 años) se traduce en una preferencia creciente por apartamentos de 1 o 2 dormitorios, ubicados en zonas urbanas, cercanos a transporte y servicios. Datos del BCCR y la CCCBR confirman que los permisos para viviendas de 2 dormitorios han crecido un 18% entre 2018 y 2023.

Muchas de las viviendas grandes construidas entre 1980 y 2005 en zonas como Rohrmoser, Escazú, Curridabat, Heredia centro o San Pedro presentan vacancia, altos costos de mantenimiento y diseños poco funcionales. Estas propiedades podrían reconvertirse en unidades multifamiliares de alquiler, consultorios médicos, oficinas tipo coworking, guarderías para adultos mayores o espacios de coliving. Aunque la Municipalidad de San José y el INVU han iniciado procesos de densificación urbana desde 2022, persisten barreras normativas en el uso del suelo que dificultan estas transformaciones a gran escala. En países como Japón, Alemania o Canadá, más del 30% del parque habitacional se está reconvirtiendo para responder a estos cambios.

En paralelo, el sector servicios se verá impulsado por la creciente demanda en salud, cuidados paliativos, fisioterapia y nutrición geriátrica. Costa Rica también tiene potencial para posicionarse como destino de retiro para extranjeros, atrayendo a personas mayores que buscan estabilidad, buen sistema de salud y menor costo de vida. Ciudades como Grecia, Atenas, Escazú y zonas del Pacífico Central ya son polos atractivos. Asimismo, el turismo médico y la inversión en infraestructura de salud privada podría convertirse en una nueva fuente de crecimiento.

Desde la microeconomía, el comportamiento del consumidor también se transforma. El gasto se alejará del consumo de bienes materiales hacia experiencias, salud y tecnología de asistencia. Aumentará la preferencia por alquileres a largo plazo, con contratos flexibles, en propiedades que no requieran mantenimiento complejo. Los hogares asignarán menos presupuesto a crianza y más a servicios, seguridad, adaptabilidad y bienestar.

Ante este escenario, las mejores oportunidades de inversión entre 2025 y 2050 están en el desarrollo de residencias geriátricas modernas, proyectos inmobiliarios compactos y accesibles, turismo de retiro internacional, tecnología para longevidad (telemedicina, fintech inclusivo) y reconversión urbana.

Costa Rica enfrenta una transformación demográfica que exige respuestas urgentes y planificadas. Para desarrolladores, esto implica abandonar esquemas tradicionales y adaptarse a un nuevo perfil de consumidor: urbano, envejecido, con necesidades específicas y preferencias distintas. Para los inversionistas, representa una oportunidad clara: los proyectos alineados con estos cambios tendrán mayor resiliencia y rentabilidad sostenida. No se trata solo de construir más, sino de construir inteligentemente para una población que envejece rápidamente y redefine el futuro de la vivienda y los servicios en el país.