Ciclo Inmobiliario: de Howard Marks a Costa Rica

• Guanacaste (Tamarindo, Nosara): 60 % de proyectos nuevos son de lujo, precios +28 % en m² en 3 años

• Escazú y Santa Ana: propiedades entre USD 300 k–1.2 M; tendencia sostenida por demanda internacional Vivienda asequible

• Cartago: precio promedio USD 85 k–120 k. El BNCR identifica alta demanda de vivienda de interés medio

• Grecia (Alajuela): 75 % de absorción en proyectos sub-USD 100 k.

• Aumento en costos de construcción: materiales +16.8 % entre 2022‑24

• Tasas de interés activas: pasaron del 8.2 % al 11.4 % (2022‑25) .

• Desequilibrio en permisos nuevos: 38 % para proyectos >USD 200 k; solo 17 % para vivienda asequible.

Implicaciones para desarrolladores

• Lujo: mayor margen, pero alta exposición a shocks internacionales.

• Asequible: demanda constante; exige eficiencia operacional, alianzas público‑privadas.

• Recomendación: actualizar estructuras financieras, evaluar ubicación, tasas y demanda antes de decidir el mix de proyectos.

Características: En esta fase, el mercado se encuentra en el punto más bajo tras una recesión. Los precios de las propiedades son generalmente bajos, y la actividad de construcción es mínima. Inversores oportunistas comienzan a adquirir propiedades que consideran subvaluadas, aprovechando el clima de incertidumbre para hacer compras estratégicas.

Riesgos: Aunque las oportunidades parecen atractivas, existe el riesgo de que la recuperación tarde más de lo esperado, lo que podría inmovilizar el capital invertido durante un periodo prolongado. Además, las inversiones prematuras pueden resultar en pérdidas si el mercado no se recupera como se anticipaba.

Oportunidades: Este es un momento ideal para adquirir propiedades a precios de ganga con un enfoque a largo plazo. Los inversores que tienen la capacidad de mantener sus activos durante esta fase pueden ver un aumento significativo en el valor a medida que el mercado se recupera.

Contextualización en Costa Rica: En Costa Rica, después de la desaceleración económica global, se observó una recuperación del mercado inmobiliario a finales de 2021, con un incremento del 3% en la inversión extranjera directa en bienes raíces. Las áreas turísticas como Guanacaste se volvieron atractivas debido a precios reducidos, ofreciendo oportunidades para aquellos con capital para invertir.

Características: En esta etapa, el mercado comienza a mostrar signos claros de recuperación. La ocupación mejora, los precios de las propiedades comienzan a subir ligeramente, y la confianza del consumidor se incrementa. Los desarrolladores, motivados por estas señales positivas, comienzan nuevos proyectos, aunque con cierta cautela.

Riesgos: Existe el peligro de ser demasiado conservador y perder la oportunidad de capitalizar completamente el aumento de la demanda. Además, si los desarrollos no se gestionan adecuadamente, pueden surgir problemas de sobreoferta.

Oportunidades: Es un buen momento para invertir en desarrollos emergentes, ya que se espera un aumento en la demanda. Los desarrolladores pueden experimentar un crecimiento en sus proyectos si logran captar el mercado adecuadamente.

Contextualización en Costa Rica: Según la Cámara Costarricense de Bienes Raíces, en 2022 se reportó un alza del 5% en el alquiler de espacios comerciales en San José, indicando el inicio de la expansión. Los desarrolladores locales han comenzado a centrarse en proyectos sostenibles y eficientes energéticamente, alineándose con las demandas modernas.

Características: Durante esta fase, el mercado experimenta un crecimiento rápido. Tanto los precios de las propiedades como las rentas aumentan significativamente. El acceso al financiamiento mejora, y el optimismo domina el mercado, impulsando un frenesí de actividad en el sector inmobiliario.

Riesgos: El principal riesgo en esta etapa es la sobrevaloración de los activos. El exceso de confianza puede llevar a inversiones especulativas que inflen una burbuja inmobiliaria, lo que podría resultar en pérdidas significativas si el mercado se corrige.

Oportunidades: Los desarrolladores y propietarios pueden beneficiarse enormemente del aumento de los precios y el acceso al crédito. Es un momento oportuno para expandir portafolios y diversificar inversiones.

Contextualización en Costa Rica: En el contexto costarricense, el mercado inmobiliario mostró una expansión acelerada con un aumento del 8% en los precios de las propiedades residenciales en áreas urbanas clave. Los bancos locales han empezado a ofrecer más créditos para proyectos verdes, reflejando un creciente interés por la sostenibilidad.

Contextualización en Costa Rica: Un informe reciente de la Asociación de Constructores de Costa Rica ha señalado el riesgo de sobreoferta en ciertas áreas urbanas, especialmente en proyectos de condominios en la Gran Área Metropolitana. Este fenómeno refleja una tendencia de construcción en exceso, lo que podría llevar a una corrección en los precios si la demanda no se mantiene al ritmo de la oferta. Los desarrolladores y agentes inmobiliarios están aconsejando un enfoque más prudente para mitigar estos riesgos.

Características: En esta fase, el mercado alcanza su punto más alto. Los precios de las propiedades están en su máximo, y las rentas se estabilizan. Existe una percepción generalizada de que los precios seguirán subiendo indefinidamente, lo que puede dar lugar a un exceso de confianza.

Riesgos: La complacencia es un riesgo significativo. Los inversores pueden hacer apuestas arriesgadas basadas en expectativas irreales de crecimiento continuo. Sin una estrategia de salida clara, podrían enfrentar pérdidas si el mercado comienza a corregirse.

Oportunidades: Este es un buen momento para que los inversores consoliden ganancias y reconsideren sus estrategias a largo plazo. Vender activos a precios altos puede liberar capital para futuras oportunidades de inversión.

Contextualización en Costa Rica: En 2023, el mercado inmobiliario costarricense alcanzó precios máximos con un aumento del 10% en el valor de las propiedades prime. Sin embargo, algunos expertos han comenzado a advertir sobre los peligros de una visión excesivamente optimista, sugiriendo que es el momento adecuado para evaluar cuidadosamente las inversiones.

Características: Durante la desaceleración, el mercado comienza a enfriarse. El inventario de propiedades en venta aumenta, y las ventas comienzan a disminuir. Las instituciones financieras pueden comenzar a restringir el crédito, lo que exacerba la desaceleración del mercado.

Riesgos: La falta de liquidez en el mercado puede dejar a los inversores atrapados con activos sobrevalorados. Además, aquellos con altos niveles de deuda pueden enfrentar dificultades si las condiciones crediticias se endurecen.

Oportunidades: Inversiones estratégicas durante esta fase pueden beneficiarse de precios más competitivos. Los inversores deben centrarse en activos que mantengan su valor y ofrezcan un flujo de ingresos constante.

Contextualización en Costa Rica: En el último trimestre de 2023, Costa Rica experimentó un aumento del inventario en el mercado inmobiliario y una disminución del 7% en las ventas. Esta desaceleración ha llevado a los inversores a reconsiderar sus estrategias, enfocándose en activos que ofrezcan estabilidad en tiempos inciertos.

Características: Esta fase se caracteriza por una caída en los precios y las rentas. Muchos proyectos se paralizan, y los bancos presionan para el pago de deudas. La confianza en el mercado disminuye, y los inversores se vuelven más cautelosos.

Riesgos: Las inversiones concentradas en activos de alto riesgo sin diversificación pueden sufrir pérdidas significativas. La presión financiera puede aumentar para aquellos con deudas pendientes.

Oportunidades: Los inversores con liquidez pueden aprovechar la oportunidad para adquirir propiedades a precios reducidos. Este es un momento para reevaluar portafolios y buscar activos con potencial de recuperación a largo plazo.

Contextualización en Costa Rica: Durante esta fase, el mercado costarricense podría ver un aumento en la vacancia de propiedades comerciales y residenciales. Los bancos podrían endurecer aún más las condiciones de crédito, presionando a aquellos con altas cargas de deuda.

Características: El mercado alcanza su punto más bajo. Los precios son bajos, y la vacancia es alta. Solo los inversores con liquidez y una visión a largo plazo están comprando, preparando el terreno para la próxima recuperación.

Riesgos: El tiempo de recuperación es incierto, y algunos activos pueden no recuperar su valor original. Los inversores deben ser cautelosos y centrarse en propiedades con fundamentos sólidos.

Oportunidades: Este es un momento ideal para adquirir activos a precios reducidos y posicionarse para el próximo ciclo de crecimiento. Los inversores con recursos pueden encontrar oportunidades únicas para expandir su cartera a largo plazo.

Contextualización en Costa Rica: En esta fase, Costa Rica podría ver propiedades en remate y una mayor vacancia en áreas específicas. Los inversores con visión y capital pueden encontrar oportunidades valiosas en el mercado, preparándose estratégicamente para el futuro.