Diferencia crítica entre empresas de servicios de construcción y constructoras formales en Costa Rica
En el mundo inmobiliario costarricense, hay una línea delgada —pero crítica— entre una empresa de servicios relacionados con la construcción y una constructora real y formalmente habilitada. Esta diferencia no es meramente semántica: marca el límite entre un desarrollo seguro, rentable y conforme a ley, y una operación con serios riesgos legales, financieros, estructurales y reputacionales.
Como experta en finanzas aplicadas a la construcción, he visto desarrolladores perder hasta el 30% de su utilidad neta por errores de contratación, mala interpretación tributaria y falta de verificación legal del contratista. En este artículo, te explico con rigor —y sin adornos— por qué una empresa de servicios no puede ser tratada como constructora y cómo proteger tu proyecto desde el primer contrato
1. Diferencia jurídica y operativa: el núcleo del problema
Empresa constructora formal (según ley costarricense):
Está registrada como contratista ante el CFIA (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos).
Tiene un profesional responsable (ingeniero o arquitecto) asignado al proyecto.
Firma planos y tramita permisos como ejecutora de obra.
Cotiza a sus empleados ante la CCSS bajo código de actividad 91 (riesgo en construcción).
Tiene capacidad técnica, operativa y financiera para asumir la responsabilidad estructural y civil de la obra.
Empresa de servicios de construcción:
Brinda servicios auxiliares o complementarios: administración de obra, supervisión, coordinación de personal, subcontratación de mano de obra.
No está registrada como constructora ante el CFIA ni firma planos.
No cotiza trabajadores bajo el código de riesgo de construcción.
No asume responsabilidad técnica ni civil por el resultado de la obra.
Opera como outsourcing administrativo, con personal bajo regímenes laborales inadecuados o incluso informales.
DATO LEGAL CLAVE:
Según el Reglamento de Trámite de Permisos de Construcción del CFIA (2021), “el contratista responsable de la ejecución material debe estar debidamente registrado ante el Colegio y contar con profesional responsable inscrito en el proyecto”. Sin esto, la obra puede ser suspendida.
2. Consecuencias financieras para el desarrollador
a. Incertidumbre tributaria y deducciones rechazadas
El artículo 8 de la Ley del Impuesto sobre la Renta exige que los gastos sean necesarios, útiles y pertinentes.
Si las facturas provienen de empresas sin capacidad técnica, Tributación puede rechazar el gasto como deducible.
Esto puede generar reajustes fiscales, sanciones del 50% y pago retroactivo de impuestos.
Caso real:
En 2022, la DGT rechazó ₡187 millones en deducciones por contratar a empresas de “servicios de construcción” sin respaldo técnico en planos ni contratos de ejecución (caso Proyecto en San José).
b. Responsabilidad solidaria ante la CCSS
El artículo 74 de la Ley Constitutiva de la CCSS establece que el patrono que contrate empresas sin cotización correcta será solidariamente responsable de las cargas sociales.
Esto significa que si la empresa subcontratada no cotiza a sus trabajadores, el desarrollador puede recibir embargos o anotaciones judiciales por deudas ajenas.
En construcción, esto es especialmente grave: el riesgo laboral (código 91) implica primas altas y responsabilidad por accidentes. Si la empresa de servicios no está en regla, la cobertura de INS puede ser inválida.
c. Riesgo estructural y civil
Una empresa de servicios no responde por defectos de obra, ni está sujeta al régimen de responsabilidad civil del artículo 1045 del Código Civil (vicios ocultos hasta 10 años).
El desarrollador se convierte en el responsable directo ante compradores, bancos e instituciones, sin posibilidad de exigir reparación al contratista informal.
3. Riesgos legales y operativos
4. Porqué se confunden y cómo evitarlo:
Muchas empresas pequeñas o medianas ofrecen “construcción llave en mano” pero son legalmente intermediarios de personal, no contratistas habilitados.
En ocasiones, los desarrolladores aceptan esta figura para “ahorrar costos”, pero:
El ahorro es temporal.
El riesgo es permanente.
Las consecuencias son estructurales, legales y reputacionales.
La supervisión del equipo financiero y legal desde la etapa de contratación es fundamental para mitigar este error.
5. ¿Qué debe exigir un desarrollador responsable?
Certificación de contratista activo en el CFIA.
Contrato claro con responsabilidad de ejecución, garantías y pólizas.
Constancia de riesgo 91 en CCSS y comprobante de cargas al día.
Verificación del profesional responsable en planos y permisos.
Auditoría fiscal del proveedor: tipo de factura, actividad económica, cumplimiento tributario.
Contratar una empresa de “servicios de construcción” como si fuera una constructora formal es como contratar un consultor médico para hacer una cirugía.
No es solo un error técnico: es una negligencia financiera.
En un sector donde los márgenes pueden oscilar entre el 15% y el 25% del presupuesto total, perder control por errores estructurales en la contratación puede ser la diferencia entre una inversión rentable o una demanda millonaria.
Si eres desarrollador, arquitecto, inversor o gerente financiero: no subestimes este tema. Validar el tipo de empresa que estás contratando no es una formalidad, es tu principal herramienta de mitigación de riesgo.
¿Te gustaría una lista de chequeo para validación de contratistas o que analicemos juntos tus contratos actuales desde la perspectiva legal, financiera y de cumplimiento?
Estoy para ayudarte a construir proyectos sostenibles y protegidos desde la raíz.
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