¿Qué pasa y cómo actuar cuando un inquilino es desalojado porque el propietario perdió la propiedad contra el banco en Costa Rica?

Cuando un banco inicia un proceso de ejecución hipotecaria por incumplimiento en el pago del crédito, y el juez decide a favor del banco, el inmueble puede ser rematado (vendido judicialmente) en subasta pública. Esto significa que el propietario original pierde legalmente el derecho sobre el inmueble.

• El contrato de alquiler sigue vigente: Aunque el propietario pierda la propiedad, generalmente el contrato de arrendamiento continua vigente hasta que se termine legalmente. La persona que adquiere la propiedad en remate (nuevo propietario) subroga los derechos y obligaciones del arrendador, incluyendo el contrato de alquiler.

Fundamento legal:

Artículo 28, Ley 7527: El inmueble arrendado conserva los contratos, y el adquirente en remate se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador anterior.

Artículo 3 (Irrenunciabilidad de derechos): Los derechos del arrendatario no pueden renunciarse, protegiendo su situación aún con cambio de propietario.

• Nuevo propietario puede solicitar desalojo legalmente: Si el nuevo propietario desea ocupar el inmueble o dispone del inmueble para otro fin, puede iniciar un proceso legal para terminar el contrato y desalojar al inquilino. Para esto debe seguir los procedimientos establecidos en la Ley de Inquilinato, incluida la notificación previa y demanda judicial de desahucio.

Fundamento legal:

Artículo 46 y siguientes, Ley 7527: Procedimiento para desahucio, que determina causales y formas válidas para terminar contrato y desalojar.

En este principio está garantizado el respeto al debido proceso, con notificación y audiencia.

• Protección al inquilino: La ley establece que el desalojo debe realizarse siguiendo un proceso judicial formal, en el que se garantizan derechos procesales al inquilino, como la notificación, audiencia y posibilidad de defensa. No está permitido el desalojo directo o violento sin orden judicial.

Fundamento Legal:

Artículo 28, Ley No. 7527:
Si el propietario pierde el inmueble por remate judicial, el nuevo dueño asume el contrato de alquiler vigente y no puede desalojar al inquilino arbitrariamente.

Artículo 3, Ley No. 7527 (Irrenunciabilidad de derechos):
Los derechos del inquilino son irrenunciables y se mantienen aunque cambie el propietario.

Artículos 46 y siguientes, Ley No. 7527:
El desalojo debe notificarse formalmente y, si el inquilino no desaloja voluntariamente, debe tramitarse mediante demanda judicial, garantizando notificación, audiencia y defensa.

Artículo 449 y relacionados, Código Procesal Civil:
Regulan la demanda y la ejecución judicial del desahucio, exigiendo orden judicial previa para cualquier desalojo.

Jurisprudencia de la Sala Constitucional:
Establece que el desalojo sin orden judicial válida y sin respetar el debido proceso legal es ilegal y protege los derechos del inquilino.

• Notificación: El nuevo propietario debe notificar formalmente al inquilino la intención de desahucio según las causales legales (por ejemplo, terminación del contrato, uso propio, no pago).

• Demanda de desahucio en el juzgado: Si el inquilino no desaloja voluntariamente, el propietario debe presentar demanda judicial para obtener una orden de desalojo.

• Audiencia y orden judicial: El tribunal realiza una audiencia para evaluar el caso y decide si proceden las causas de desalojo. Si la resolución es favorable al propietario, se ordena el desalojo judicial con plazos y términos regulatorios.

Fundamento legal:

Artículo 47 y siguientes, Ley 7527: Normas sobre notificaciones y procedimientos en casos de desahucio.

Código Procesal Civil: regula el procedimiento judicial y ejecución de órdenes.

• Revisar el contrato de alquiler y pagos realizados: El inquilino debe conservar evidencia de los pagos de renta y cumplir con las obligaciones contractuales para mantener su posición legal.

• Solicitar comunicación formal del nuevo propietario: Pedir documentos que acrediten la legítima propiedad (por ejemplo, escritura judicial de remate) y las intenciones sobre el inmueble.

• Buscar asesoría legal: Es recomendable contar con asesoría jurídica especializada para defender derechos o negociar condiciones del desalojo, en especial porque la ley protege al inquilino ante desalojos arbitrarios.

• Negociar plazos o compensaciones: En algunos casos es posible pactar con el nuevo propietario plazos razonables para el desalojo o compensaciones, especialmente si el desalojo es por obras o cambio de uso.

Fundamento legal:

Artículo 31, Ley 7527: Prohíbe al arrendador eliminar servicios o afectar el disfrute pacífico del inquilino.

Artículo 3, Ley 7527: Derechos irrenunciables del arrendatario.

• Debe respetar los derechos contractuales vigentes.

• Debe seguir el proceso judicial para el desalojo, no puede desocupar el inmueble por la fuerza.

• En caso de incumplimiento legal o desalojo irregular, el inquilino puede pedir la reinstalación o reclamar daños y perjuicios.

Fundamento legal:

Artículo 30 y 31, Ley 7527: Obligan al arrendador a respetar el derecho de uso y disfrute pacífico.

Normativa judicial para ejecución forzada solo bajo orden de tribunal.