Remodelar vs. Reconstruir: Decisión Financiera Clave en el Flipping Inmobiliario en Costa Rica

Remodelar

o    Mantener la estructura original y mejorar acabados, instalaciones, distribución o fachada.

o    Es común en casas de los 70s, 80s o 90s que tienen buena ubicación, pero no cumplen con las expectativas actuales del mercado (ej. cocinas cerradas, poca iluminación, acabados viejos).

Reconstruir

o    Demoler parcial o totalmente la edificación para levantar una nueva construcción.

o    Aplica cuando la estructura está obsoleta, presenta riesgos técnicos o no se adapta al perfil de comprador objetivo (ej. jóvenes profesionales que buscan open spaces o extranjeros que valoran eficiencia energética).

La diferencia más clara entre remodelar y reconstruir está en la magnitud del gasto inicial:

Remodelar

• Ventajas

  • Menor desembolso inicial.

  • Posibilidad de retornos rápidos (flip en menos de 12 meses).

  • Menor exposición a fluctuaciones de tipo de cambio, inflación o tasas de interés.

• Riesgos

  • Vicios ocultos: instalaciones eléctricas obsoletas, filtraciones, cimientos dañados.

  • Limitaciones estructurales: difícil cambiar diseño base sin costos adicionales.

  • Percepción de mercado: un comprador sofisticado puede ver la propiedad como “casa vieja maquillada”.

Reconstruir

• Ventajas

  • Producto completamente nuevo, con mayor plusvalía percibida.

  • Flexibilidad de diseño: se adapta a la demanda actual (conceptos abiertos, terrazas, eficiencia energética).

  • Mayor margen bruto de venta en zonas de alta demanda.

• Riesgos

  • Requiere más capital y acceso a crédito.

  • Plazos largos → más exposición a cambios en el mercado inmobiliario.

  • Riesgo de alza en precios de materiales (acero, concreto, acabados importados).

Remodelación

1) “Los gastos pueden ser deducibles de renta si el inversionista está inscrito como desarrollador o empresa de flipping.”

cuando la compra–mejora–venta es actividad habitual (empresa o persona inscrita), el resultado tributa en Impuesto sobre las Utilidades y podés deducir costos y gastos útiles, necesarios y pertinentes para producir esa renta (materiales, mano de obra, honorarios, intereses, etc.), siempre con comprobante electrónico y contabilidad. Es el “principio de causalidad” de la Ley 7092. Comex+2PGR Web+2

Nota: si no es habitual y la venta se trata como ganancia de capital, no “deducís” como gasto: las mejoras documentadas aumentan la base (costo) y reducen la ganancia gravable. Tarifa general 15%.

2) “En muchos casos no se actualiza el valor fiscal de inmediato, pero si la municipalidad detecta mejoras no declaradas, puede cobrar diferencias.”

el impuesto sobre bienes inmuebles (0,25%) se calcula sobre el valor registrado en la muni y el contribuyente debe declarar el valor cada 5 años (o antes si hubo mejoras relevantes). Si no lo hacés, la municipalidad puede valorar de oficio, cobrar diferencias, intereses y eventualmente sanciones. No es automático: el dueño debe declarar las mejoras. Municipalidad de la Unión+2muniguarco.go.cr+2

3) “El IVA aplica sobre la mano de obra y materiales, pero el proceso de facturación suele ser más sencillo.”

materiales y servicios de construcción/remodelación están gravados con IVA (13%) y el proveedor te factura con comprobante electrónico. Si tu salida final (la reventa del inmueble) no causa IVA (ver abajo), ese IVA soportado no se acredita y se capitaliza al costo; si sí prestás servicios gravados (p. ej., contrato de obra a un tercero), entonces hay crédito fiscal contra tu débito. En remodelación típica para flip (comprar–mejorar–vender inmueble), suele ser sencillo administrativamente: recibís facturas con IVA; tributariamente, ese IVA será costo salvo que tengas operaciones gravadas que permitan crédito. PGR Web+1

Importante: el traspaso de bienes inmuebles paga impuesto de traspaso (ley 6999) y no está sujeto a IVA; por eso el IVA de insumos suele ir a costo en flips de compra–venta de inmueble.

Reconstrucción

1) “Requiere permisos completos y pago de timbres, pólizas y cargas sociales de construcción.”

• Planos visados vía CFIA/APC, pago de timbres (timbre de construcción, derecho de asistencia, cupón de registro) y trámites técnicos. infoapcrequisitos.cfia.or.cr+2Centro de Ayuda CFIA+2

• Permiso municipal de construcción (obra nueva/demolición/ampliación) y demás vistos buenos. PGR Web

• Póliza de Riesgos del Trabajo (INS) obligatoria para personal en obra. grupoins.com+1

• Estar al día con la CCSS para que la muni otorgue el permiso. muniparaiso.go.cr

Todo esto incrementa CAPEX y plazos, pero te da cumplimiento y trazabilidad (bancos y compradores lo piden).

2) “Aumenta el valor fiscal declarado, lo que repercute en impuesto a bienes inmuebles y potencial ganancia de capital al vender.”

• Bienes inmuebles (0,25%): al reconstruir, el valor declarado en muni sube (terreno + construcción nueva). Esto eleva el IBI anual; por eso conviene presupuestar el nuevo IBI pos-obra. Municipalidad de la Unión+1

• Ganancia al vender: la venta puede lograrse a precio mayor por ser producto nuevo. Fiscalmente, si es ganancia de capital, la tarifa es 15% sobre (precio de venta – costo de adquisición – mejoras documentadas). Es decir, las mejoras reducen la base gravable si están bien soportadas; lo que sube el impuesto es el mayor margen logrado, no el “valor fiscal” por sí mismo. Si la actividad es habitual, tributás como utilidades (renta). Hacienda Costa Rica

3) “Mayor control de IVA: se pueden aprovechar créditos fiscales en materiales y servicios.”

• Si vendés el inmueble (traspaso), esa operación no está sujeta a IVA; entonces, en principio, no hay crédito fiscal pleno y el IVA de insumos se capitaliza al costo. PGR Web+1

• Si prestás un servicio gravado (p. ej., firmás un contrato de construcción/obra con un tercero y le facturás el servicio), sí generás débito de IVA y podés acreditar el IVA soportado (materiales/servicios) conforme requisitos de la DGT (inscripción, documentación, prorrata si corresponde). De ahí que en proyectos de reconstrucción bien estructurados, existe margen de optimización del flujo de IVA dependiendo de si tu salida es servicio gravado o venta de inmueble. Hacienda Costa Rica+1

Mini-checklist:

Antes de firmar: definí si tu salida será venta del inmueble (no IVA; IVA soportado a costo) o servicio de construcción (sí IVA; derecho a crédito). Eso cambia el cash flow del proyecto. Hacienda Costa Rica

• Documentá todas las mejoras (contratos, facturas electrónicas, bitácora CFIA, estimaciones) para respaldar costo ante Hacienda y actualización municipal. CFIA+1

• Presupuestá timbres/seguros desde el día 1 (CFIA, INS, municipal). Son rubros pequeños por porcentaje, pero inevitables y condicionantes del permiso. Centro de Ayuda CFIA

• Recordá el IBI (0,25%) sobre el nuevo valor registrado y los plazos de declaración (cada 5 años o al mejorar). Municipalidad de la Unión+1

• Al vender: si es ganancia de capital, tarifa 15% (o 2,25% especial una sola vez para bienes adquiridos antes del 01-07-2019); si es actividad habitual, vas por renta (utilidades) con deducciones. Hacienda Costa Rica