Shrinkflation inmobiliaria en Costa Rica: pagar más por menos (y cómo decidir mejor)

• Construcción más cara y volátil: los Índices de Precios de la Construcción muestran variaciones frecuentes; por ejemplo, en abril 2025 el índice de edificios subió 0,46% (mes a mes). Este “ruido” de costos presiona los presupuestos y se traduce en m² más caros o unidades más pequeñas.

• Oferta se concentra en vertical (GAM): la planificación vigente promueve densificación en corredores priorizados (Plan GAM 2013-2030), trasladando el peso del crecimiento a apartamentos y usos mixtos donde cada m² cuenta.

• Permisos en el centro de San José son escasos: síntoma de presión urbana y complejidad para producir vivienda tradicional; en el I semestre 2025 sólo 71 permisos de casa nueva en el cantón central, frente a 21.000+ en todo el país. Esto empuja a productos verticales y formatos compactos.

• Renta por m² alta en zonas demandadas: en 69 ubicaciones analizadas, el alquiler promedio no baja de $12,1/m², lo que incentiva a los desarrolladores a optimizar metraje para mantener tickets “psicológicos” (por ejemplo, 45–55 m²).

El marco regulatorio también define el tamaño

• El Reglamento de Construcciones fija mínimos de área por vivienda: 30 m² para unidades de un dormitorio (y +10 m² por dormitorio adicional), con dimensiones mínimas por ambiente (p. ej., dormitorio principal ≥9 m²). Cualquier propuesta debe partir de ahí.

• El régimen en condominio (Ley 7933) habilita la división de edificios en unidades privativas y bienes comunes, facilitando la vivienda compacta con amenidades compartidas.

• La política urbana de densificación (Plan GAM) y los planes reguladores municipales condicionan alturas, retiros y estacionamientos; todo ello impacta la eficiencia de planta y, por tanto, el m² vendible.

Nota: el CFIA recuerda que no existe una “tabla oficial” de costo por m² aplicable a todos los casos; cada obra se tasa por su alcance y acabados. Cuidado con comparaciones simplistas.

• Unidades más pequeñas, tickets “sostenibles”: mantener el precio total dentro de cierto rango (ej. $120–180 mil) moviendo la variable tamaño en vez de ceder margen.

• Precio por m² al alza: un 1-hab de 50 m² a $2.400/m² vale $120.000; si el mercado tolera 42–45 m² con amenidades, el ticket se conserva pero el $/m² salta (menos espacio por el mismo o mayor precio).

• Cargos “fuera del metraje”: parqueo, bodegas, lockers, cuota condominal por amenidades que compensan área, pero suben el TCO (total cost of occupancy).

• Amenidades vs. área interior: rooftops, cowork y gimnasios permiten “vivir en 45–55 m²”, pero no sustituyen almacenamiento ni acústica interior.

• En ubicaciones premium (Sabana, Rohrmoser, Escalante), anuncios con >$2.600/m² son comunes; el punto no es el número puntual, sino su relación con área útil y calidad.

Efectos en hogares, inversores y ciudades

• Hogar: menos superficie exige mobiliario multifunción, almacenaje y acústica bien resuelta; de lo contrario, cae la satisfacción y sube la rotación de arrendatarios.

• Inversionista: la “rentabilidad” aparente mejora por $/m² alto, pero puede degradarse si hay vacancia por fatiga espacial o cuotas elevadas.

• Ciudad: densificar sin estándares de iluminación/ventilación y espacio mínimo puede afectar la salud urbana; la norma vigente busca equilibrar ese riesgo.

Decidir mejor: métricas y checklist “anti-shrinkflation”

Para compradores/inquilinos

• Precio por m² neto habitable (excluye muros, ductos, parqueos y bodega). Exigí plan de área útil y área total.

• Capacidad de almacenamiento (m² de clósets + bodega) y ruido (ensayos o memoria acústica).

• Ventilación e iluminación: proporciones de vano/estancia y orientación.

• Cuota condominal total + parqueo: coste mensual por m² de uso real.

Para desarrolladores

• Diseño por “módulos eficientes” (3,6–3,9 m de luz típica; núcleos compactos).

• Matriz de mix de producto: probar 38–45–52–60 m² y simular absorción vs. margen.

• Amenidades con ROI: cowork, lockers y lavandería central suelen mejorar la experiencia sin inflar la cuota.

• Transparencia comercial: publicar planos cotados con área útil vs. total y $/m² neto; reduce fricción comercial y reclamos.

Para banca/regulador (líneas de política)

• Ajustar exigencias de estacionamiento en ejes bien servidos por transporte para liberar m² vendible/ habitable.

• Acelerar trámites en zonas de densificación prioritaria del Plan GAM.

• Guías de “unidad mínima funcional” (más allá de 30 m²) que incorporen acústica, almacenaje y ventilación en la evaluación de proyectos.

• Proyecto A (zona prime): 50 m² a $2.400/m² ⇒ $120.000; cuota $190; 1 parqueo.

• Proyecto B (más compacto): 42 m² a $2.800/m² ⇒ $117.600; cuota $210; sin parqueo, con lockers.
  Si el target valora ubicación + cowork + seguridad, el B absorbe; si prioriza familia + auto + almacenaje, el A gana. La decisión no es “barato/caro”, es valor/uso por m².