Triple Net Lease (NNN) en Costa Rica: Una Estrategia de Inversión y Gestión de Riesgo

Un contrato de arrendamiento NNN (Triple Net) implica que el inquilino se hace responsable de:

• Impuestos a la propiedad (impuesto municipal sobre bienes inmuebles – Ley 7509, 0,25% del valor fiscal).

• Seguros (contra incendio, terremoto, responsabilidad civil u otros requeridos por la normativa costarricense y el propietario).

• Mantenimiento y gastos operativos (desde servicios públicos hasta reparaciones estructurales, según lo estipulado).

De esta forma, el propietario percibe un flujo de renta neta más predecible y estable, sin incurrir en los costos operativos usuales.

• Ingresos estables y predecibles
  El propietario recibe un flujo de caja neto sin las variaciones causadas por impuestos municipales, primas de seguros o mantenimientos.

• Transferencia de riesgos operativos
  El riesgo de incrementos en el costo de seguros, alzas en tributos municipales o deterioro del inmueble se trasladan al arrendatario.

• Valorización del activo
  Un inmueble con contrato NNN firmado con un inquilino sólido (ejemplo: supermercado, cadena logística, empresa ancla en zona franca) puede venderse con una prima de valor, dado que asegura flujos a largo plazo.

• Optimización fiscal

  • El arrendador tributa solo sobre el ingreso neto recibido.

  • El arrendatario puede deducir los pagos como gastos operativos o financieros bajo la Ley del Impuesto sobre la Renta (7092).

Aunque el NNN implica más responsabilidades, muchos arrendatarios lo adoptan porque:

• Obtienen control operativo total del inmueble.

• Pueden negociar cánones más bajos en comparación con arrendamientos brutos.

• Les permite asegurar inmuebles estratégicos en condiciones más flexibles a largo plazo (10–20 años).

Aunque el NNN no está expresamente tipificado en la legislación costarricense, se regula bajo el principio de autonomía de la voluntad (art. 19 del Código Civil) y la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527), siempre que no se violen normas de orden público.

Puntos críticos:

• Impuestos: El arrendatario puede asumir el pago directo del impuesto municipal (0,25%), pero el titular sigue siendo solidariamente responsable ante la Municipalidad.

• Seguros: Se exige que el arrendatario contrate pólizas a favor del propietario como asegurado principal o adicional.

• Mantenimiento estructural: El contrato debe detallar qué corresponde al arrendatario para evitar conflictos (ejemplo: techos, sistemas eléctricos, reparaciones mayores).

• IVA (Ley 9635): El canon de arrendamiento está sujeto al 13% de IVA, salvo exenciones (por ejemplo, actividades en régimen de zona franca).

Los contratos NNN son especialmente útiles para empresas ancla en centros comerciales, parques industriales o proyectos logísticos:

• Garantizan permanencia a largo plazo.

• Refuerzan la estabilidad del proyecto para inversionistas y financistas.

• Reducen el riesgo operativo del desarrollador, lo que facilita la estructuración de fondos inmobiliarios o fideicomisos de inversión (regulados por la SUGEVAL).

Aunque el NNN es atractivo, requiere atención en:

• Selección del arrendatario: el éxito depende de su solvencia.

• Duración contractual: usualmente 10–20 años, con cláusulas de ajuste de canon ligadas a inflación (Índice de Precios al Consumidor, IPC).

• Fiscalización del cumplimiento: el propietario debe verificar que el arrendatario esté pagando efectivamente impuestos y seguros, pues la responsabilidad legal última recae sobre él.